Elle est définie par la loi Boutin (ou loi Carrez en copropriété) et doit être calculée avec précision pour éviter tout litige.
La surface habitable correspond à la surface de plancher construite, après déduction des éléments suivants : Les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, les gaines techniques, les embrasures des portes et fenêtres.
Pour calculer la surface habitable, vous devez inclure toutes les pièces du logement, à condition qu’elles aient une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m.
Espaces non comptabilisés : les caves, garages et parkings, les terrasses, balcons et loggias les combles non aménagés, les vérandas et dépendances.
Préparer le bien à la location, Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) est obligatoire. En meublé, une liste du mobilier obligatoire existe. Fixer le loyer et rédiger l’annonce, sélectionner un locataire fiable.
Rédiger le bail et réaliser l’état des lieux. L’état des lieux d’entrée et de sortie est indispensable pour éviter les litiges.
Assurer la gestion locative
Deux options s’offrent aux propriétaires : gérer soi-même : encaisser les loyers, gérer les réparations et la relation avec le locataire. Ou déléguer à une agence la gestion complète moyennant des honoraires.
Mise en place d’une assurance loyer impayé, une assurance loyers impayés (GLI) permet au propriétaire de sécuriser ses revenus en cas de défaut de paiement du locataire.
Rédaction d’un bail conforme, un contrat de location bien rédigé, conforme à la législation, facilite les démarches en cas de litige.
Réagir rapidement dès le premier retard de paiement : Relance amiable / Mise en demeure / Engager une procédure légale en cas de non-paiement prolongé /Saisir un huissier pour une injonction de payer
Résiliation du bail et expulsion : clause résolutoire du bail / Saisir le tribunal pour obtenir une décision d’expulsion / Faire appel à un huissier de justice pour procéder à l’expulsion du locataire
Faire appel à un professionnel de la gestion immobilière
La garantie loyer impayé (GLI) est une assurance qui protège les propriétaires bailleurs contre les défauts de paiement de leurs locataires.
Elle assure au propriétaire un revenu régulier, même en cas de loyer impayé. En cas de litige avec le locataire, l’assurance couvre : les frais d’huissier, les honoraires d’avocat, les coûts liés aux procédures d’expulsion.
La GLI permet de louer un appartement, une maison ou un immeuble sans exiger de garant physique, ce qui peut faciliter la sélection des locataires.
Les assureurs imposent généralement des critères pour l’éligibilité d’un locataire : revenus stables, équivalents à au moins 2,5 à 3 fois le montant du loyer, ne pas être en situation d’impayé au moment de la souscription.
La reprise d’un logement occupé par un propriétaire bailleur peut être motivée par plusieurs raisons :
Reprise pour occupation personnelle pour un conjoint ou partenaire de PACS. Un enfant ou parent du bailleur ou de son conjoint. Autre ascendant ou descendant sous certaines conditions.
Reprise pour vente : le bailleur peut décider de vendre son bien à l’expiration du bail.
Reprise pour motif légitime et sérieux, si le locataire ne respecte pas ses obligations.
Le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois avant la fin du bail pour un logement vide et de 3 mois pour une location meublée.
Le congé doit être adressé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Par acte d’huissier. Par remise en main propre contre signature.
Il doit obligatoirement mentionner le motif de la reprise et, en cas de vente, le prix de cession proposé au locataire.
Protection des locataires âgés et en situation précaire
Si le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de faibles ressources, le bailleur doit lui proposer un relogement équivalent avant de pouvoir reprendre le logement.
L’état des lieux est un document obligatoire qui décrit précisément l’état du logement et de ses équipements au moment de l’entrée et de la sortie du locataire.
Protéger le propriétaire
Pour un propriétaire bailleur, l’état des lieux est essentiel pour éviter des litiges sur la restitution du dépôt de garantie. Il permet de prouver si des dégradations ont eu lieu durant la location et de facturer, si nécessaire, les réparations au locataire.
Sécuriser le locataire
Le locataire, quant à lui, peut s’assurer que son cautionnement ne sera pas retenu pour des dégâts déjà présents avant son arrivée. Sans état des lieux d’entrée, le bailleur pourrait lui imputer des réparations injustifiées.
Si un désaccord survient à la sortie du logement, plusieurs solutions existent :
Discussion amiable entre le bailleur et le locataire. Recours à un huissier de justice. Saisie de la commission départementale de conciliation.
Le bail d’habitation est un contrat obligatoire qui encadre toute location résidentielle. Il fixe les droits et obligations du propriétaire et du locataire, assurant une relation claire et conforme à la loi (ALUR, ELAN).
Il doit inclure :
Des clauses spécifiques (interdiction de sous-location, clause résolutoire, etc.) peuvent y être ajoutées, à condition qu’elles ne soient pas abusives.
Annexes obligatoires : état des lieux, diagnostics techniques, notice informative, assurance habitation.
Durée du bail :
Pour un bail sécurisé, mieux vaut utiliser un modèle conforme et se faire accompagner par un professionnel.
Un logement classé F au Diagnostic de Performance Énergétique est considéré comme énergivore. Il entraîne des factures élevées, des restrictions de location (interdiction à partir de 2028) et une perte de valeur à la revente.
Quels travaux réaliser ?
Quelles aides financières ?
Quels bénéfices après rénovation ?
Promulguée en août 2021, la loi Climat et Résilience vise à accélérer la transition écologique dans le secteur immobilier. Elle impose de nouvelles obligations pour lutter contre les passoires thermiques.
Objectifs principaux :
Interdiction de location (DPE) :
⚠️ Ces mesures s’appliquent aussi aux renouvellements de bail.
Travaux obligatoires pour les propriétaires :
➡️ Aides disponibles : MaPrimeRénov’, Éco-PTZ, CEE, aides locales
Encadrement des loyers :
Depuis 2022, impossible d’augmenter le loyer des logements classés F ou G, sauf après rénovation.
Vente : audit énergétique obligatoire
Depuis 2023, un audit énergétique est exigé pour vendre un logement classé F ou G. Il doit être présenté dès la première visite.
📌 Consultez toujours Légifrance pour vérifier les dates et conditions à jour.
La Société Civile Immobilière (SCI) est une solution prisée pour gérer, transmettre et investir dans l’immobilier de façon souple et sécurisée.
Les associés détiennent des parts, non le bien directement. Cela facilite les décisions (travaux, location, etc.) et évite les blocages de l’indivision.
Les parts peuvent être transmises progressivement avec des abattements fiscaux tous les 15 ans, évitant les conflits d’héritage.
Choix entre impôt sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS) selon la stratégie : amortissement, revenus locatifs, etc.
Idéal pour acheter en famille ou entre amis, avec des règles claires définies dans les statuts.
La responsabilité des associés est limitée à leurs apports, protégeant les biens personnels en cas de difficultés.
Pourquoi un dossier locataire bien préparé est-il essentiel ?
Lorsque vous cherchez à louer un bien immobilier, un dossier locataire complet et bien structuré augmente vos chances d’être sélectionné par l’agence ou le propriétaire.
Les pièces incontournables d’un dossier locataire
Un bon dossier locataire doit contenir les documents suivants :
Une pièce d’identité, un justificatif de domicile, dernière quittance de loyer, attestation d’hébergement ou taxe foncière si vous étiez propriétaire. Les justificatifs de revenus. Un contrat de travail ou attestation d’employeur précisant votre ancienneté, votre type de contrat et votre salaire. Un garant (facultatif mais souvent demandé).
Comment rendre son dossier plus attractif ?
Présenter un dossier organisé / Rédiger une lettre de motivation / Ajouter une attestation de bonne conduite locative / Prévoir un dossier numérique
Quand payer ?
Le loyer est généralement exigible le 1er de chaque mois, sauf indication différente précisée dans le contrat de location. Respecter la date de paiement permet d’éviter toute pénalité ou litige avec le bailleur.
Comment payer ?
En cas de difficulté
Il est essentiel de prévenir rapidement le propriétaire ou l’agence immobilière en cas de problème financier. Un accord peut souvent être trouvé : report, échelonnement, accompagnement adapté.
Conséquences d’un retard de paiement
Quel est le rôle du garant ?
Le garant s’engage à payer le loyer en cas de défaillance du locataire. Il rassure le propriétaire, surtout lorsque le locataire a une situation financière jugée instable (étudiant, jeune actif, etc.).
Qui peut être garant ?
Comment convaincre un garant ?
Présentez une situation financière claire, vos revenus, et le logement visé. Assurez-vous que le garant comprend ses obligations : en cas d’impayé, il devra régler les loyers. Un contrat écrit est indispensable.
Avantages pour les deux parties
Le loyer et les charges doivent être payés ponctuellement, selon les modalités définies dans le contrat. Tout retard peut entraîner des pénalités ou une résiliation du bail.
Le locataire est responsable du nettoyage régulier et des petites réparations (ampoules, joints, canalisations, etc.). Les gros travaux (panne de chauffage, toiture…) relèvent du propriétaire.
Une assurance habitation est exigée. Elle couvre les risques (incendie, dégât des eaux…) et protège les deux parties. Une attestation peut être demandée chaque année par le bailleur.
Le logement doit être utilisé conformément à sa destination (habitation, pas d’activité commerciale sans accord). Le respect du voisinage est également une obligation.
Tout sinistre ou besoin de travaux doit être signalé rapidement au propriétaire. Pour des travaux personnels, une autorisation écrite est nécessaire.
À votre départ, le logement doit être rendu propre, sans dégradations autres que l’usure normale. Des retenues peuvent être faites sur le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie le justifie.
Vous devez envoyer un préavis écrit (1 à 3 mois selon le type de bail). Le délai débute à la réception de la lettre par le propriétaire.
Votre présence est requise à l’entrée et à la sortie du logement pour l’état des lieux. Cela permet de constater l’état du bien et d’éviter tout litige.
La sous-location consiste à louer tout ou partie d’un logement que vous occupez déjà en tant que locataire, à un tiers appelé sous-locataire. Vous restez le locataire principal et continuez de payer le loyer au propriétaire.
Oui, mais uniquement avec l’autorisation écrite du propriétaire. Une sous-location non autorisée peut entraîner la résiliation du bail, des pénalités ou une action en justice.
Sous-louer sans autorisation peut mener à :